Se il condominio decide di non pagare il debito per mancanza di fondi, il creditore potrà farsi rilasciare un decreto ingiuntivo dal tribunale per poi agire con l’esecuzione forzata. Come abbiamo anticipato, non si tratta di una facoltà per l’amministratore, né questi ha discrezione sui tempi. Al contrario la legge gli impone un vero e proprio obbligo di agire per la riscossione forzosa entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che l’assemblea lo dispensi da story dovere . Approvato il riparto delle spese dall’assemblea di condominio, l’amministratore deve sollecitare ai morosi il pagamento delle spese, siano esse ordinarie o straordinarie. In questo articolo tratteremo l’argomento inerente al rapporto tra le morosità e l’obbligo sopravvenuto degli altri condomini di pagare le spese condominiali di condomini inadempienti. L’ultimo passaggio, dopo l’inutile pignoramento nei confronti dei morosi, è l’aggressione dei beni degli altri condomini.
Trascorsi i 30 giorni in cui è possibile presentare la contestazione contro le spese condominiali, il condomino che non ha avviato il procedimento di contestazione della delibera condominiale, non può più opporsi alla richiesta di pagamento della propria quota di spese. Le spese condominiali vengono stabilite e ripartite dall’assemblea condominiale. Quando l’assemblea approva le spese, il condomino che vuole contestare tale decisione deve opporsi alla delibera stessa dell’assemblea e impugnare la votazione entro 30 giorni che decorrono dalla sua approvazione, per gli astenuti o i dissenzienti, o dalla comunicazione del verbale di assemblea, per gli assenti. Il condominio va in affanno nei pagamenti rischiando il pignoramento del conto corrente condominiale o ancor peggio la sospensione di servizi essenziali.
Prima Di Pignorare I Condòmini Virtuosi Il Creditore Deve Agire Contro I Morosi
Se non possiamo godere dei beni comuni dobbiamo pagare lo stesso le spese condominiali? Cosa succede se abitiamo in un condominio ma per un certo periodo non siamo messi nelle condizioni di poter utilizzare i beni comuni? In questo caso, se il condominio ci chiede il pagamento delle spese condominiali, siamo costretti a pagarle o… In caso di mancato spontaneo pagamento, se a nulla valgono i solleciti verbali e scritti, l’amministratore ha il dovere di rivolgersi advert un avvocato per richiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condomino moroso. La decisione dell’assemblea di spalmare sui condomini in regola con i pagamenti i debiti lasciati dai morosi può essere approvata solo con il voto dell’unanimità. Ciò perché, diversamente, si violerebbe la regola del Codice civile secondo cui i debiti condominiali vanno divisi solo secondo millesimi.
A fronte di alcune sentenze che hanno ritenuto illegittimo il pignoramento del conto corrente prima del tentativo di agire nei confronti dei morosi, la giurisprudenza maggioritaria è di contrario avviso. Questo perché, una volta corrisposti i soldi all’amministratore, questi escono dalla disponibilità dei singoli condomini per divenire bene del condominio. Dunque, ad oggi, è possibile pignorare il conto corrente del condominio prima di qualsiasi altro tipo di azione.
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Tale decisione dell’assemblea vale solo se approvata all’unanimità, altrimenti viola la regola del Codice civile secondo cui i debiti condominiali si devono dividere solo secondo millesimi. Questa procedura prevede che dopo il sollecito, il tribunale, interpellato dall’amministratore di condominio, emani un decreto ingiuntivo con eventuale pignoramento e successivo prelievo forzoso delle somme dovute. Se una volta ricevuta la notifica del decreto ingiuntivo il condomino provvede al pagamento delle somme dovute, il procedimento di prelievo forzoso si blocca, ma se continua a non pagare allora si arriva al pignoramento dei beni per il valore delle spese condominiali arretrate ancora da pagare. Resta, dunque, ferma la disposizione per cui ogni condomino è obbligato al versamento mensile delle proprie spese condominiali che non vengono mai pagate dagli altri condomini anche se il condomino ritardatario dovesse non pagare le spese di casa per lungo tempo. In tal caso condomino moroso viene sollecitato dall’amministratore di condominio a pagare e se anche il sollecito non basta per fargli regolarizzare la sua posizione nei pagamenti condominiali, allora si avvia la procedura di pignoramento.
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Quindi se un solo condomino non è d’accordo nello spalmare il credito su gli altri condomini non è possibile, pena la nullità della delibera. In questo caso l’amministratore potrà invitare, senza obbligo, i condomini virtuosi di farsi carico delle morosità, versando in anticipo quote condominiali future, al nice di scongiurare lo stop di servizi essenziali per il condominio o peggio ancora il pignoramento del conto corrente. Stando a quanto previsto dalle leggi in vigore, se un condomino risulta moroso e non paga le spese di casa dovute, le stesse spese condominiali non devono essere pagate dagli altri condomini ma devono essere recuperate dal condominio che non è stato regolare nei pagamenti. Se, dunque, l’assemblea non autorizza l’amministratore a concedere più tempo al moroso per poter pagare, questi è tenuto advert agire per il recupero del credito derivante dagli oneri condominiali non versati.
In caso di intervento di isolamento termico dell’edificio condominiale tutti sono obbligati a contribuire. Come anticipato l’assemblea può esonerare l’amministratore dalla riscossione dei crediti non riscossi. In tal caso, sarà il condominio a valutare l’opportunità di procedere e contro chi. L’iniziativa giudiziale spetta interamente all’amministratore, in quanto rappresentante del condominio.
Facendo invece ricadere il debito dei morosi sugli altri condomini, questa proporzione si sfaserebbe. Se a nulla valgono i suoi solleciti, allora dovrà far intervenire un avvocato affinché richieda un decreto ingiuntivo esecutivo contro il condomino moroso. E’ dunque evidente che non solo la legge impone all’amministratore di riscuotere le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione ripartite secondo i millesimi di proprietà, ma gli impone di attivarsi nella riscossione anche forzosa. Tuttavia va sottolineato che non lo obbliga advert un decreto ingiuntivo nel caso in cui il condomino non provveda al pagamento. Ne consegue che, qualora nel condominio vengano deliberati interventi di isolamento termico dell’edificio, i piani interrati, non coinvolti direttamente dall’intervento, non potranno sottrarsi al pagamento della spesa, in proporzione al valore della proprietà di ciascuno.
Quando Le Spese Condominiali Non Pagate Da Un Condomino Ricadono Sugli Altri Condomini
Il creditore non può limitarsi a diffidare il condomino moroso, ma deve avviare un procedimento di esecuzione forzata. Solo se questo non va a buon fantastic, può agire contro tutti gli altri proprietari. Ne consegue che, laddove la realizzazione dello stesso sia deliberata dall’assemblea, trova applicazione l’art. 1123, comma 1, codice civile, per il quale le spese devono essere sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
E’ purtroppo un evento sempre più frequente quello delle spese condominiali non pagate. Purtroppo, i soldi non cadono dal cielo e, pertanto, laddove non ci sia possibilità di recuperare il denaro dai morosi, bisognerà necessariamente attingere dalle tasche degli altri condomini. Regole che, peraltro, dovranno osservare anche i creditori del condominio nel momento in cui dovessero decidere di attivare i pignoramenti. Intanto il moroso che riceve il decreto ingiuntivo per gli oneri di condominio ha 40 giorni per fare opposizione e a quel punto inizia una causa civile. Poco male se si tratta solo di un ritardo nei pagamenti delle spese condominiali. Complice il perdurare di una difficile situazione economica, il condominio potrebbe trovarsi nell’impossibilità di pagare lavori eseguiti o servizi erogati, a causa di condomini inadempienti.
Ad esempio, è possibile privare il condomino inadempiente del diritto di accedere a taluni locali o servizi condominiali (deposito biciclette, piscina, ecc.). Si discute sulla possibilità di sospendere il moroso dai servizi essenziali come l’acqua e il riscaldamento, trattandosi di beni essenziali alla sopravvivenza e al diritto alla salute. Il punto nodale è che l’amministratore non può scegliere se e quando agire, contro chi farlo e con chi, invece, attendere. Il che si sostanzia nell’obbligo – pena la responsabilità professionale – di chiedere il decreto ingiuntivo contro tutti i morosi entro termini prefissati dal codice civile. Vediamo, dunque, più nel dettaglio, cosa deve fare l’amministratore se uno dei condomini non paga le quote.